NA Rule 2026; Conversion Premium;महाराष्ट्रात NA (नॉन-ॲग्रीकल्चरल) नियमात मोठा बदल झाला आहे. पूर्वी NA झाल्यानंतर दरवर्षी NA टॅक्स भरावा लागायचा, पण आता हा वार्षिक कर पूर्णपणे रद्द झाला आहे. त्याऐवजी फक्त एकदाच Conversion Premium (रूपांतरण अधिमूल्य) भरावा लागतो. हा प्रीमियम जमिनीच्या Ready Reckoner Rate (RR Rate किंवा बाजार मूल्य) च्या टक्केवारीनुसार ठरतो – म्हणजे ०.१% ते ०.५% पर्यंत. साधारणपणे छोट्या प्लॉटसाठी (१००० चौरस मीटरपर्यंत) फक्त ०.१% भरावे लागते, जे खूप कमी आहे. उदाहरणार्थ, १० लाख रुपयांच्या RR Rate वाली जमिनीवर १००० चौरस मीटरपर्यंत फक्त १००० रुपये प्रीमियम! हे नियम महाराष्ट्र भूमी महसूल संहिता (दुसरी दुरुस्ती) कायदा २०२५ आणि फेब्रुवारी २०२६ च्या सरकारी ठरावानुसार लागू आहेत.
Conversion Premium म्हणजे नेमकं काय?
Conversion Premium हा एकदाच भरायचा शुल्क आहे, जो शेतजमिनीला गैर-शेती वापरासाठी (घर, दुकान, प्लॉटिंग इ.) बदलताना भरावा लागतो. पूर्वी NA झाल्यानंतर दरवर्षी NA असेसमेंट (टॅक्स) भरावा लागायचा – कधी कधी हजारो-लाखोंमध्ये. आता तो संपला. प्रीमियम फक्त एकदाच भरावा लागतो आणि त्यानंतर कायमची सुटका. हे बदल विकासाला चालना देण्यासाठी आणि सामान्य माणसांचा त्रास कमी करण्यासाठी केले आहेत. प्रीमियम योजना प्राधिकरण (नगररचना विभाग) बांधकाम मंजुरी देताना गोळा करतात.
Premium कसा ठरवला जातो?
प्रधानमंत्री Ready Reckoner Rate (ASR – Annual Statement of Rates) हे सरकारने दरवर्षी जाहीर केलेले जमिनीचे किमान बाजार मूल्य आहे. हे दर जिल्हा, तालुका, गाव किंवा शहरानुसार बदलतात – मुंबईत जास्त, ग्रामीण भागात कमी. प्रीमियमची टक्केवारी जमिनीच्या क्षेत्रफळावर अवलंबून आहे (कलम ४७ नुसार):
- १००० चौरस मीटरपर्यंत: ०.१% RR Rate च्या.
- १००१ ते ४००० चौरस मीटर: ०.२५%.
- ४००० चौरस मीटरपेक्षा जास्त: ०.५%.
हे दर सर्व प्रकारच्या जमिनींसाठी समान आहेत (क्लास-१ किंवा इतर). RR Rate २०२५-२६ साठी सरासरी ३-५% ने वाढले आहेत, पण प्रीमियम खूप कमी असल्याने एकूण खर्च कमी होतो.
प्रत्यक्ष उदाहरण
उदाहरण १: १ गुंठा (१०० चौरस मीटर) जमीन
- RR Rate: मुंबई उपनगरात साधारण ₹१ कोटी प्रति चौरस मीटर (किंवा १०० चौरस मीटरसाठी ₹१ कोटी).
- प्रीमियम: ०.१% = फक्त ₹१०,००० (खूप कमी!).
- ग्रामीण भागात RR Rate ₹५००० प्रति चौरस मीटर असल्यास: प्रीमियम फक्त ₹५०!
उदाहरण २: १० गुंठे (१००० चौरस मीटर) जमीन
- पुण्याजवळ RR Rate ₹२० लाख प्रति गुंठा (एकूण ₹२ कोटी).
- प्रीमियम: ०.१% = ₹२०,०००.
- १ एकर (४०,४६८ चौरस मीटर) साठी RR Rate ₹१० कोटी असल्यास: ०.५% = ₹५ लाख (पूर्वी वार्षिक टॅक्स लाखोंमध्ये होता, आता एकदाच!).
हे उदाहरणे सरासरी आहेत – नेमके RR Rate तुमच्या गाव/शहरासाठी IGRS महाराष्ट्र वेबसाइटवर तपासा.
नवीन नियमामुळे खर्च वाढणार की कमी होणार?
पूर्वी: NA झाल्यानंतर दरवर्षी NA टॅक्स (कधी ₹१००० ते लाखों). २०-३० वर्षांत लाखों खर्च होत असे. आता: फक्त एकदाच प्रीमियम (०.१-०.५%), आणि तो खूप कमी. दीर्घकालीन फायदे खूप – वार्षिक कर संपला, प्रक्रिया सोपी, ७/१२ आपोआप अपडेट होते. सुरुवातीला थोडी रक्कम जास्त वाटू शकते, पण एकूण खर्च कमी होतो.
Also Read –शेतजमीन NA करण्यासाठी आता कलेक्टरकडे जाण्याची गरज नाही? नवीन नियमामुळे काय बदलणार?
| तुलना | पूर्वी (वार्षिक NA टॅक्स) | आता (Conversion Premium) |
|---|---|---|
| भरावा लागणारा | दरवर्षी | एकदाच |
| रक्कम | हजारो-लाखों (वाढत जाई) | ०.१-०.५% RR Rate |
| एकूण फायदा | जास्त खर्च | कमी खर्च, सोपी प्रक्रिया |
कोणाला Premium भरावा लागेल?
- घर बांधणारे (निवासी वापरासाठी).
- प्लॉट डेव्हलपर्स (लेआउटसाठी).
- व्यावसायिक/औद्योगिक वापरासाठी जमीन बदलणारे. DP/RP मध्ये असलेल्या जमिनींसाठी बांधकाम मंजुरी वेळी भरावा लागतो.
Also Read –Maharashtra NA Rule 2026 ;कोणत्या जमिनींना लागू नाही?
कोणत्या जमिनींना Premium लागू नाही?
- शुद्ध शेती वापर कायम ठेवणारी जमीन (NA न करणारी).
- DP/Regional Plan बाहेरील क्षेत्र (अजूनही जिल्हाधिकारी परवानगी).
- सार्वजनिक हिताचे प्रकल्प (सरकार अधिसूचनेने सूट देऊ शकते, उदा. सौर ऊर्जा).
- पूर्वी NA झालेल्या जागांसाठी एक वर्षांत प्रीमियम भरून वार्षिक कर माफ.
७/१२ उताऱ्यावर बदल कसा होणार?
प्रीमियम भरल्यानंतर आणि बांधकाम मंजुरी मिळाल्यानंतर महसूल विभाग आपोआप ७/१२ उताऱ्यात जमिनीचा प्रकार ‘NA’ म्हणून अपडेट करतो. वेगळा अर्ज करण्याची गरज नाही – डिजिटल प्रक्रिया आहे.
सामान्य नागरिकांसाठी फायदे व तोटे
कागदपत्रांची प्रक्रिया कमी – जिल्हाधिकारी परवानगी नाही.
वार्षिक NA टॅक्स संपला – दीर्घकाळ बचत.
सुरुवातीला जास्त रक्कम द्यावी लागू शकते (पण कमी टक्के).
DP बाहेरील जमिनींसाठी अजून जुन्या प्रक्रिया.
हे बदल राज्याच्या विकासासाठी चांगले आहेत. तुमच्या जमिनीचे RR Rate आणि प्रीमियम नेमका काढण्यासाठी IGRS किंवा स्थानिक नगररचना कार्यालयात जा. चुकीची माहिती टाळा – अधिकृत स्रोत तपासा!