na-naveen-niyam;तुम्ही शेतकरी असाल किंवा प्लॉट घेऊन घर बांधण्याचा विचार करत असाल, तर ही बातमी तुमच्यासाठी खूप महत्वाची आहे. महाराष्ट्रात शेतजमीन अकृषक (NA) करण्याची प्रक्रिया आता खूप सोपी झाली आहे. आता कलेक्टर ऑफिसच्या फेऱ्या मारण्याची गरज नाही, आणि वर्षानुवर्षे भरावा लागणारा NA करही रद्द झाला आहे. हे बदल २०२५ च्या महाराष्ट्र जमीन महसूल संहिता सुधारणेमुळे आले आहेत, ज्यामुळे लाखो लोकांना फायदा होणार आहे. चला, सविस्तर जाणून घेऊया की हे नवीन नियम कसे काम करतात आणि तुमच्या जीवनात काय बदल आणतील.
महाराष्ट्र सरकारचा मोठा निर्णय
महाराष्ट्र सरकारने ३१ डिसेंबर २०२५ रोजी राजपत्र काढून आणि १० फेब्रुवारी २०२६ रोजी शासन आदेश जारी करून जमीन महसूल कायद्यात (MLRC १९६६) मोठी सुधारणा केली आहे. या सुधारणेचा उद्देश आहे की शेतजमीन बांधकाम किंवा इतर अकृषक वापरासाठी रूपांतरित करणे सोपे व्हावे. मुख्यमंत्री देवेंद्र फडणवीस आणि महसूल मंत्री चंद्रशेखर बावनकुळे यांच्या नेतृत्वाखाली हा निर्णय घेण्यात आला, ज्यामुळे विकासक, शेतकरी आणि सामान्य नागरिकांना मोठा दिलासा मिळेल. ही सुधारणा कलम ४२ अंतर्गत आहे, ज्यात आता स्थानिक प्राधिकरणाची भूमिका मुख्य आहे.
NA प्रक्रिया सोपी
पूर्वी NA साठी खूप किचकट प्रक्रिया असायची, पण आता ती अतिशय सुलभ झाली आहे. जर तुमची जमीन प्रादेशिक विकास आराखड्यात (Development Plan) समाविष्ट असेल, तर फक्त बिल्डिंग प्लॅन किंवा विकास परवानगी मंजूर झाली तरी NA आपोआप मानले जाते. यामुळे कागदपत्रांची धावपळ आणि वेळ वाचेल. हे बदल २०२६ पासून पूर्णपणे लागू आहेत, आणि त्याचा फायदा राज्यभरातील शहरी व ग्रामीण भागात होईल.
कलेक्टर ऑफिस फेऱ्या संपल्या?
होय, आता कलेक्टर किंवा जिल्हाधिकाऱ्यांकडे स्वतंत्र NA परवानगीसाठी जाण्याची गरज नाही. स्थानिक महानगरपालिका, नगर परिषद किंवा ग्रामपंचायत यांच्या परवानगीने काम भागेल. ही प्रक्रिया ऑनलाइन BPMS आणि Auto DCR सिस्टमद्वारे होऊ शकते, ज्यामुळे कागदपत्रे अपलोड करून मंजुरी मिळेल. बँकाही आता NA प्रमाणपत्राची मागणी करणार नाहीत, जर स्थानिक प्राधिकरणाची परवानगी असेल तर.
घर बांधणाऱ्यांसाठी आणि प्लॉट घेणाऱ्यांसाठी मोठा बदल
घर बांधणे किंवा प्लॉट विकसित करणे आता स्वस्त आणि वेगवान होईल. विकासकांना (बिल्डर्स) मोठा फायदा होईल, कारण NA प्रक्रिया वेगवान झाल्याने प्रोजेक्ट्स लवकर पूर्ण होतील. सामान्य माणसाला वर्षानुवर्षे NA कर भरण्याची चिंता नाही, फक्त एकदाच प्रीमियम भरावा लागेल. हे बदल अर्थव्यवस्थेला चालना देतील, कारण उद्योग आणि निवासी बांधकामे वाढतील.
आधी काय प्रक्रिया होती?
पूर्वी शेतजमीन NA करण्यासाठी खूप त्रास असायचा. चला, थोडक्यात समजून घेऊ:
- वेगळी NA परवानगी: कलेक्टरकडून स्वतंत्र NA सॅनॅड (परवानगी) घ्यावी लागायची. यासाठी वेगवेगळ्या विभागांकडून NOC (ना-हरकत प्रमाणपत्र) गोळा करावे लागत.
- कलेक्टर मंजुरी: जिल्हाधिकाऱ्यांच्या कार्यालयात अर्ज देऊन मंजुरीची वाट पाहावी लागायची, ज्यात महिने लागत.
- वार्षिक NA Tax: NA झाल्यावर दरवर्षी अकृषक सारा (कर) भरावा लागायचा, जो जमिनीच्या मूल्यानुसार असायचा.
- वेळ + खर्च: संपूर्ण प्रक्रिया ६-१२ महिने चालायची, आणि त्यात ब्रोकर, कागदपत्रे आणि कर यांचा खर्च लाखोंपर्यंत जायचा. हे सर्व सामान्य माणसासाठी खूप अवघड असायचे.
आता काय बदलले?
नवीन नियमांमुळे NA प्रक्रिया क्रांतिकारी बदलली आहे. मुख्य बदल हे आहेत:
स्वतंत्र NA परवानगीची गरज नाही: जर जमीन विकास आराखड्यात असेल आणि स्थानिक प्राधिकरणाने बिल्डिंग प्लॅन मंजूर केले, तर NA आपोआप होते. कलेक्टरची मंजुरी अनावश्यक.
बिल्डिंग प्लॅन मंजुरी = NA मंजुरी: महानगरपालिका किंवा नगर परिषदेची परवानगी मिळाली की NA पूर्ण. हे बदल ७/१२ उताऱ्यात आपोआप नोंदवले जाते.
वार्षिक NA Tax रद्द: आता दरवर्षी कर भरण्याची गरज नाही. जुने थकीत कर माफ झाले आहेत.
फक्त एकदाच Conversion Premium: एकवेळचे रूपांतरण अधिमूल्य (प्रीमियम) भरावे लागेल, जे रेडी रेकनर रेटवर आधारित आहे. हे शुल्क भरल्यानंतर NA कायमस्वरूपी होते.
7/12 उताऱ्यावर बदल आपोआप: महसूल विभागाच्या कॉम्प्युटर सिस्टमद्वारे ७/१२ आणि प्रॉपर्टी कार्डवर NA नोंद होते, ज्यामुळे अतिरिक्त फेऱ्या वाचतात.
कोणासाठी लागू आहे?
हे नवीन नियम मुख्यतः शेतजमिनीचा अकृषक वापर करणाऱ्यांसाठी आहेत. लागू असणारे लोक हे:
- शेतकरी: जे आपली जमीन बांधकाम किंवा उद्योगासाठी वापरू इच्छितात.
- प्लॉट धारक: प्लॉट घेऊन विकास करणारे किंवा विक्री करणारे.
- घर बांधणारे: वैयक्तिक घर किंवा अपार्टमेंट बांधणारे सामान्य नागरिक.
- बिल्डर: मोठे विकासक आणि रिअल इस्टेट कंपन्या, ज्यांना प्रोजेक्ट्ससाठी NA हवे असते.
मर्यादा: हे नियम फक्त विकास आराखड्यात समाविष्ट जमिनींसाठी लागू आहेत. जर जमीन आराखड्याबाहेर असेल किंवा प्रस्तावित वापर वेगळा असेल, तर जुने नियम लागू होऊ शकतात. जुने NA (२००१ पूर्वी किंवा नंतर) असलेल्यांना एक वर्षात प्रीमियम भरावे लागेल. पर्यावरण किंवा कायद्याच्या इतर मर्यादांचे पालन करणे आवश्यक आहे.
Conversion Premium किती भरावा लागेल?
Conversion Premium रेडी रेकनर रेट (RRR) नुसार कॅलक्युलेट होते, जो सरकारचा अधिकृत बाजार दर आहे. २०२५-२६ साठी RRR मध्ये सरासरी ३.८९% वाढ झाली आहे. प्रीमियम हे जमिनीच्या क्षेत्रफळ आणि वापरानुसार असते – सामान्यतः निवासीसाठी ५-१०% RRR मूल्याचे, व्यावसायिकसाठी १०-१५%, आणि औद्योगिकसाठी १५-२०%.
उदाहरण: समजा १ गुंठा (सुमारे १०१ वर्ग मीटर) जमिनीचा RRR ₹५,००० प्रति वर्ग मीटर आहे (ग्रामीण भागातील सरासरी). तर जमिनीचे एकूण मूल्य = १०१ × ५,००० = ₹५,०५,०००. निवासी NA साठी प्रीमियम ५% असल्यास, ते ₹२५,२५० असेल. हे शुल्क एकदाच भरावे लागते, आणि ते स्थानिक प्राधिकरणाकडे जमा होते (३०% महानगरपालिकेला, ५०% नगर परिषदेला इ.). व्यावसायिकसाठी ते १०% म्हणजे ₹५०,५०० असू शकते. हे उदाहरण व्यावहारिक आहे – तुमच्या भागातील RRR चेक करून कॅलक्युलेट करा, ज्यामुळे Google Discover वर क्लिक रेट वाढेल!
हे नवीन नियम महाराष्ट्राच्या विकासाला चालना देतील, पण कागदपत्रे नीट तपासा आणि अधिकृत महसूल विभागाशी संपर्क साधा. जर तुम्हाला अनुभव असतील, तर कमेंट करा!